12. 12. 2025
Jaroslav Denemark
Podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku platí, že skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem je možné vytknout nejpozději do pěti let ode dne, kdy kupující nabyl vlastnické právo ke stavbě.
Nejvyšší soud však v rozsudku sp. zn. 23 Cdo 506/2025 ze dne 27. 8. 2025 upřesnil, že tato pětiletá lhůta je lhůtou objektivní, nikoli jedinou relevantní. Aby bylo oznámení vady účinné, musí kupující dodržet také lhůtu subjektivní podle § 2131 ve spojení s § 2112 odst. 1 občanského zákoníku. Jinými slovy, skrytou vadu je nutné oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující při včasné prohlídce a dostatečné péči mohl zjistit.
V posuzovaném případě kupující nabyl nemovitost v roce 2016, už o rok později se projevily vady ve statice a znalecký posudek z února 2018 tyto vady potvrdil. Přesto byly vady oznámeny prodávajícímu až v září 2018 – tedy s výrazným časovým odstupem. Soudy proto uzavřely, že kupující neoznámil vadu bez zbytečného odkladu, a jeho nárok na slevu z kupní ceny tak nebyl úspěšný.
Rozhodnutí tak potvrzuje, že pětiletá lhůta neznamená, že kupující může s oznámením vady vyčkávat. Pokud vadu zjistí, musí ji oznámit co nejdříve, jinak se svých práv z vadného plnění nemusí domoci vůbec.
