10. 6. 2026
Jaroslav Denemark
V rozsudku ze dne 10. března 2026, sp. zn. 26 Cdo 235/2026, se Nejvyšší soud vyslovil k dosud neřešené otázce, zda mohou podnájemci, jimž nájemce přenechal prostory sloužící k podnikání do podnájmu, tvořit zákaznickou základnu zakládající nárok nájemce na náhradu podle § 2315 občanského zákoníku. Podnětem byl spor bývalé nájemkyně Centra obchodu a služeb, která se po skončení nájmu domáhala náhrady ve výši 356 000 Kč s argumentem, že její zákaznickou základnu představovali podnájemci, jež do prostor postupně získala a kteří následně uzavřeli nové podnájemní smlouvy přímo s novým nájemcem objektu.
Nejvyšší soud nárok odmítl a vymezil obecná pravidla pro výklad pojmu zákaznické základny. Tu tvoří zákazníci, kteří se v souvislosti s podnikáním nájemce provozovaným v pronajatém prostoru opakovaně vracejí a nakupují jeho produkty či využívají jeho služby. Základna musí být vázána na prostor sloužící k podnikání a zpravidla se pojí s návštěvami zákazníků; o jejím vybudování nelze hovořit tam, kde ke kontaktu se zákazníky vůbec nedochází nebo je jen příležitostný (typicky kanceláře, sklady), případně kde se nabídka pojí spíše s osobou nájemce než s prostorem samotným (např. pobočky bank či pojišťoven). Podnájemce, jemuž nájemce jednou přenechal prostor k podnikání, v tomto smyslu pravidelným zákazníkem není a skupina podnájemců proto zákaznickou základnu netvoří. Kromě toho v posuzovaném případě hrálo roli, že se nájemkyně ve smlouvě zavázala zajistit provoz minimálně 17 provozoven. Uzavíráním podnájmů tak neutvářela vlastní zákaznickou základnu, ale plnila svůj smluvní závazek vůči pronajímateli; nájemkyni byla tato zátěž navíc kompenzována sníženým nájemným po první čtyři roky trvání nájmu.
