Antidiskriminační zákon a společenství vlastníků jednotek

Nejvyšší soud: Společenství vlastníků jednotek není subjektem, na nějž dopadá antidiskriminační zákon

V rozsudku ze dne 25. února 2026, sp. zn. 25 Cdo 16/2025, se Nejvyšší soud jako dosud jako první komplexně vyslovil k otázce, zda na činnost společenství vlastníků jednotek dopadá zákon č. 198/2009 Sb., antidiskriminační zákon. Podnětem byl spor, v němž se vlastník bytu a jeho matka (osoba se zdravotním postižením užívající byt na základě věcného břemene) domáhali, aby SVJ strpělo instalaci dálkového GSM otevírání vchodových dveří z důvodu potřeby zajištění přístupu pracovníků domácí péče. SVJ návrh po projednání na shromáždění neschválilo, nabídlo však alternativní řešení (dodatečné čipy, schránku na klíče za prvními dveřmi, prodloužení domovního telefonu). Žalobci opřeli své nároky o antidiskriminační zákon, ochranu osobnosti, negatorní žalobu a obecnou prevenční povinnost.

Nejvyšší soud všechny tyto právní cesty odmítl. Ustanovení § 1 odst. 1 písm. j) antidiskriminačního zákona, které pokrývá rovněž oblast bydlení, cílí pouze na případy, kdy je obydlí zbožím nebo předmětem služeb nabízených veřejnosti, tedy okruhu zájemců stojících vně sféry vlastníka nemovitosti, tj. typicky u obcí nebo bytových družstev. Společenství vlastníků však není vlastníkem jednotek a nemá oprávnění nabízet bytové služby navenek; jeho úkolem je podle § 1194 o. z. výlučně správa domu a pozemku. Řešení neshody mezi jednotlivým vlastníkem a společenstvím je specificky upraveno v § 1209 o. z., podle něhož se přehlasovaný vlastník může obrátit na soud, aby o záležitosti správy domu a pozemku rozhodl „podle slušného uvážení“. Tuto speciální úpravu nelze obcházet žalobou podle § 10 odst. 1 antidiskriminačního zákona, který má ve vztahu k ochraně individuálních práv vlastníků jednotek povahu obecného předpisu. Stejně tak nemohly uspět nároky ze zbylých titulů; ochrana osobnosti (§ 81 a násl. o. z.) by vyžadovala skutečný zásah do osobnostních práv, který však s ohledem na nabídnuté alternativy nenastal; negatorní žaloba podle § 1042 o. z. směřuje ke zdržení se rušení, nikoli k uložení povinnosti strpět konkrétní instalaci; a § 2900 a § 2903 o. z. předpokládají buď uplatnění náhrady škody, nebo existenci vážně a aktuálně hrozící újmy, která v posuzovaném případě nebyla prokázána.