16. 7. 2026
Jaroslav Denemark
V rozsudku ze dne 9. dubna 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, Nejvyšší soud vyřešil dosud judikaturně neřešenou a v odborné literatuře intenzivně diskutovanou otázku, zda lze i u kupní smlouvy o převodu nemovité věci využít § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, tedy ujednání, kterým strany výslovně projeví vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny. Podnětem byl spor o povolení vkladu vlastnického práva: katastrální úřad i soudy obou stupňů zamítly návrh na vklad s argumentem, že kupní cena (či alespoň způsob jejího určení) je podstatnou náležitostí kupní smlouvy podle § 2080 o. z. a ujednání odkazující na § 2085 odst. 2 o. z. tento požadavek nesplňuje.
Nejvyšší soud rozhodnutí soudů nižších stupňů změnil a vklad vlastnického práva povolil. Vyložil, že pojmovým znakem koupě je úplatnost, nikoli nutně vyjádření konkrétní kupní ceny v textu smlouvy. Ustanovení § 2080 o. z. a § 2085 odst. 2 o. z. míří podle Nejvyššího soudu zcela jiným směrem: § 2080 o. z. cílí na situace, kdy je kupní cena sjednána, a v takovém případě požaduje její dostatečnou určitost; § 2085 odst. 2 o. z. naopak řeší situaci, kdy se strany rozhodly cenu vůbec nesjednat, a pro tento případ stanoví nevyvratitelnou domněnku, že byla sjednána cena obvyklá. Prostřednictvím přiměřené aplikace podle § 2131 o. z. lze § 2085 odst. 2 o. z. použít i u koupě nemovitých věcí, pododdíl občanského zákoníku o koupi nemovitostí žádné výslovné omezení neobsahuje, ani povaha převodu nemovité věci takový postup nevylučuje. Je-li tedy v písemné kupní smlouvě o převodu nemovitosti zřetelně projevena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. Opačný výklad by podle Nejvyššího soudu odporoval principu autonomie vůle a vedl by k neodůvodněné diferenciaci uvnitř téže smluvní typologie.
